房地产开发公司的承包人将在城市规划区内开发的部分房屋和车库留下自己使用。按自建自用的免税规定把房照办到自己个人名下的行为，在个别地方存在。笔者认为，这种情况不符合自建自用的免税政策，不应该享受免税的优惠。主要是没有把握好以下几方面的概念和税收政策。

第一，企业和个人可以从事房地产开发的区域不同。《房地产开发企业资质管理规定》未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。《城市房地产开发经营管理条例》中指出房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。即使是房地产开发企业，拥有的资质不同，能从事开发的区域和项目也不同，所以，个人不可能在城市规划区内进行自建自用房屋活动。

第二，税收政策上对单位自建自用和个人自建自用概念有所不同。个人自建建筑物自用，仅限于个人自购材料、自聘人员、支付工资并拥有建筑物产权以满足自己生产生活的需要。对于以个人名义为他人提供建筑安装劳务，且结算全部或部分工程价款的，应当征收营业税。单位自建不动产，是指具有建筑安装施工资质和能力的企业，由自己施工建设房产，并归本单位自行使用的情况。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》第四条第一款“单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在有偿提供应税劳务之内”之规定，对自建行为，因系由公司内部员工提供应税劳务，不属于营业税暂行条例规定的提供应税劳务的行为，因而不按“建筑业”税目征收营业税。所以，对于房地产企业兼有建筑施工企业资质或者有资质的建筑施工企业对其自建自用的房屋不征收建筑业营业税和销售不动产营业税。这种情况下，在办理房照产权证时，又涉及到法人和自然人的区别。

    第三，法人和自然人不同。《民法通则》规定：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人是拟制的人，是一个组织，法人有独立的财产权，是指法人享有所有权或经营管理权的财产，它与组成法人的成员的财产或者它的创立者的财产相分离。法人承担独立的民事责任，要以其全部的独立财产对其所有债务承担责任，法人的成员包括法定代表人和创立人,他们对法人的债务不负直接责任。应当将法人的独立责任和法人投资人等自然人的有限责任相区别。所以，在办理产权证件时，要将产权证件办在公司法人的名下才能享受免征营业税的税收优惠。

所以，当房地产开发公司把产权证办到不是企业法人而是自然人的名下时，这时就产生了纳税义务。根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定和国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知国税发[2005]89号文件第十八条规定，单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产行为。无偿赠与包括捐赠、赞助、职工福利、奖励等行为。  房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资者、用于抵偿债务以及换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产行为。征收营业税。同时根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。房地产开发公司分配给投资者房地产的行为，不是赠与行为，要交土地增值税。

第四，如果符合自建自用的规定，即房地产开发公司将房屋产权证办到了公司法人名下，用于公司经营。也不是免征所有税种。

符合“自建自用”情形的，免征营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，但征收企业所得税。国税发2006年31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。应交企业所得税。

综上所述，开发公司的法人代表或项目经理及挂靠的开发者将自建房屋不交各税便把房照办在个人的名下，是一种不符合税收政策的错误认识和做法。笔者建议，房屋交易部门和地税机关密切配合，严把“先税后证”关，从源头杜绝房地产开发商偷漏税行为的发生。